【成功】存量改造能否成功 大悦城的压力都在长风大悦城上了

    存量改造能否成功 大悦城的压力都在长风大悦城上了

大悦城地产2016年11月收购长风景畔广场时，项目交易对价为14亿元，另有约8亿元境内债需承接，共计22亿元。

当时项目的情况是年租金收入约为七八千万元，平均租金不足4元/平方米/天。

“激活休克鱼”是周政于2016年提出来的模式，指在一二线城市较核心的位置寻找运营不善的项目，经过大悦城一年多的改造，以全新面貌进入市场，通过持续运营提升租金收入和物业溢价空间。

上海长风大悦城、静安大悦城总经理危建平透露，整个项目改造成本约为4.3亿元。

原景畔广场有66%的餐饮、23%的零售以及11%的服务配套，长风大悦城则改为33%的餐饮、50%的零售、12%的服务配套和5%的娱乐。

过去长风景畔广场把定位放在儿童和家庭，而大悦城通过调研认为，这一板块的主要客群为写字楼白领和住家家庭消费，其中职场女性是最重要的目标客群，因此把长风大悦城定位为“时尚女主人的ab面人生”以及“穿着高跟鞋可以遛娃的地方”。

周政曾对外透露，这一指标具体要求包括开业招商率在80%-85%，随后稳定在95%的水平，项目年收入要达到30%的提升、租金达到10%的提升，开业三年的项目ebitda回报率达6%-6.5%。

根据大悦城地产2017年年报，静安大悦城销售额保持两位数增幅，客流量稳定超过1300万人次。

大悦城2017年整体的ebitdayield达到8.6%，最早开业的北京西单大悦城ebitdayield达到20%，朝阳大悦城达到了10%，沈阳大悦城、成都大悦城及天津大悦城在5%-10%，而静安大悦城及烟台大悦城则在5%以下。

静安大悦城一期在2010年开业，二期于2015年年底开业，截至目前二期已开业约两年零五个月，项目整体未达到6%的回报率指标。

今年大悦城开始加速，年内共计开业4家，除了长风大悦城外，今年8月杭州大悦城将开业，12月西安和昆明各有一座大悦城开业。

2016年大悦城地产宣布大资管战略后，一直在向“资产做轻，速度做快”的方向发展，除了部分项目由集团自持以外，一些成熟项目被注入一支基金中，比如北京西单、上海静安大悦城。

而2017年成立的另外一支基金，则专门做投资并购改造，这一部分项目不涉及住宅类，仅仅是盘活商业存量，其中的项目就包括刚刚开业的长风大悦城以及年底开业的西安大悦城。

大悦城地产的第二条产品线春风里也要在未来实现5年50家、10年100家的目标，同时进入一二线城市。

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